Achat de local commercial : les erreurs à éviter

local commercial

Publié le : 01 juin 202211 mins de lecture

L’investissement dans un local commercial est un bon levier de croissance pour son activité commerciale. En effet, les locaux commerciaux étant l’un des éléments cruciaux qui permettent à une entreprise d’exercer correctement, leur choix doit se faire avec le plus grand soin. Cependant, il est possible de faire des erreurs en procédant à l’achat d’un tel bien. Dans cette optique, il y a des pièges que l’on peut et que l’on doit éviter dans le cadre de l’achat ou la vente de locaux commerciaux, tout en restant à lais objectif et raisonnable.

Achetez un local commercial plutôt que le louez

Quand on est un grand investisseur immobilier, on se laisse tôt ou tard tenter par l’idée d’acheter un local commercial. En réalité, cela permet de mettre en location le bien en question ou bien de s’en servir pour exercer ses propres activités. De ce fait, il convient mieux de tenir compte de tous les aspects avant de se lancer dans l’achat de locaux commerciaux.

Pour information, un tel projet présente des avantages multiples. Si vous êtes par exemple un investisseur, autrement dit si vous n’allez pas utiliser le local, vous serez exonéré des travaux qui seront à la charge de l’entreprise qui va le louer. Naturellement, ce détail et son exhaustivité doivent être précisés dans le contrat de bail commercial. De même pour la taxe foncière habituellement réservée au propriétaire qui est due par l’entreprise locataire dans ce cas de figure.

En tant qu’investisseur, le risque de non-paiement de loyer est réduit à néant pour la bonne raison que le fait d’avoir des professionnels comme locataire est synonyme de stabilité et de sûreté. Pour information, un contrat de bail commercial peut durer jusqu’à 9 ans. Quant à la trêve hivernale, elle est existante dans ce cas. Le locataire étant une structure avec des chartes et des objectifs à atteindre elle aussi, il y a très peu de chance qu’il vous fasse des coups en douce. En plus de cela, les rendements annuels sont nettement plus attrayants. Tout cela pour dire que le fait d’acheter un local commercial pour diversifier son patrimoine est particulièrement avantageux.

En outre, cette solution est idéale pour les entreprises souhaitant avoir un local professionnel en leur propre nom. Étant donné que les loyers mensuels ou annuels peuvent être une somme énorme pour la trésorerie de la boîte, la vente de locaux commerciaux permet d’alléger ce coût.

Ne négligez jamais l’emplacement du local

L’achat de local commercial est intéressant à condition que vous ne baissiez pas les gardes. En fait, les pièges susceptibles de freiner votre activité sont assez multiples et dissimulés si vous ne faites pas attention. Dans l’immobilier, on parle souvent d’emplacement. Il s’agit en effet d’un détail à ne surtout pas négliger dans le choix d’un local professionnel. À vrai dire, la majeure partie des courtiers accordent une place importante à l’emplacement. Toutefois, il y a ceux qui insistent sur le fait que cela n’a pas d’importance. Ainsi, il est parfois nécessaire de vous méfier de ces derniers pour la seule bonne raison que la zone d’activité d’une entreprise doit se trouver dans un lieu bien pensé. Effectivement, le locataire tient compte de la situation de leurs personnels et leurs clients avant d’acheter un entrepôt en particulier. 

Pour un immobilier commercial, l’emplacement est une condition de première nécessité. Cela reste valable partout dans les petites comme dans les grandes villes. Ainsi, il n’y a rien d’étonnant si certains quartiers commerçants sont privilégiés au détriment des autres. Ces derniers constituent l’emplacement à privilégier pour les locaux dédiés aux activités commerciales. Pus vous vous éloignez de cette zone, plus vous aurez de difficultés à trouver un locataire. À ce propos, les locataires commerçants vont privilégier cette zone pour la bonne raison qu’elle est synonyme de taux de passage important et donc propice pour attirer de potentiels clients, et donc de potentiels clients en pus grand nombre.

Pour les entrepôts, un emplacement plus ou moins éloigné des grandes villes est envisageable. En fait, pour une telle activité, le taux de passage n’est pas réellement important. Par contre, il doit être adapté aux activités envisagées par l’entreprise. En général, l’emplacement doit toujours être bien desservi. Il s’agit d’ailleurs d’une condition sine qua non pour l’achat de local professionnel.

Ceci étant, l’emplacement d’un local professionnel est primordial. Cela conditionne même la réussite de l’activité. Effectivement, aucun locataire moral ne s’intéressera à un local mal placé, quel que soit son projet d’avenir. Certes, gardez toujours à l’esprit que le locataire va s’attarder sur l’impact de l’emplacement du local commercial avant de penser à l’acheter.

Attention aux achats impulsifs

L’achat de locaux commerciaux est un projet de taille conséquente. De ce fait, l’achat impulsif n’a pas sa place dans un tel investissement. En effet, le coup de cœur n’est pas toujours fiable étant donné que l’achat d’un bâtiment doit être un projet mûrement réfléchi. Il se peut que vous ayez craqué pour un local dont vous pensez être l’espace de bureau idéal. Le bâtiment a réussi à vous charmer et l’emplacement aussi d’ailleurs.

Quoi qu’il en soit, il n’est pas question d’arrêter de chercher tout de suite. A minima, vous devez avoir trois ou quatre options solides sans vous attacher émotionnellement à l’une d’entre elles. Il n’est pas rare pour un espace commercial d’être intéressant en apparence. Pourtant, sur le papier il n’a rien de fiable, des fois avec des frais cachés.

À part cela, certaines espaces de commerce peuvent avoir l’air d’un rien lors de votre première visite, mais qui s’est avéré être un bon parti dans le fond. En un mot, il vous est conseillé de rester émotionnellement neutre, à l’égard de tous les locaux visités. La recherche de locaux commerciaux à vendre soulève des décisions importantes qui vont avoir un impact majeur sur votre projet dans les années à venir. Si vous laissez vos émotions influencer les décisions d’achat, vous vous en sortirez perdant. Vu qu’il s’agit d’un achat stratégique, il vous est conseillé alors de rester attentif sur les performances historiques de la propriété.

Par ailleurs, vous devez prendre en compte vos besoins actuels et surtout vos besoins futurs en matière d’espace. En réalité, un local répondant aux besoins immédiats est bien. Cependant, il faut prévoir un agrandissement futur. De même, cela tient toute son importance si vous êtes en quête de locaux commerciaux à vendre pour vos propres activités. Naturellement, vous rêvez que votre activité commerciale grandisse et fleurisse dans les années à venir. N’oubliez pas alors de vérifier si le local qui attire votre attention aujourd’hui s’adapte à vous d’ici les prochaines années. Certes, vos besoins futurs doivent être pris bien en compte en considérant la croissance de votre activité avant même de conclure un contrat.

N’ignorez jamais les détails de la fiscalité

Pour l’achat de local commercial, il s’avère plus intéressant de passer par une SCI, notamment la société civile immobilière si vous êtes investisseur bien entendu. Le fait d’avoir des associés fiables sera plus rassurant pour la gestion d’un projet aussi important. En optant pour cette démarche, la société va acquérir le local en payant environ 5,80 % du prix, notamment en droits de mutation.

Dans tous les cas, les revenus perçus avec le local professionnel seront soumis à l’imposition sur les revenus fonciers. En même temps, ils seront concernés par les charges et les travaux effectués. Cependant, ces charges seront déductibles des loyers. À vrai dire, la question de fiscalité demande une réflexion poussée avant de se lancer dans l’achat de local commercial. Pour les entreprises qui souhaitent acheter un local pour leur activité, elles seront soumises à une fiscalité spécifique.

D’une manière générale, l’achat d’un bureau commercial n’est pas un projet à faire soi-même, que ce soit pour exercer son activité ou pour varier ses investissements. D’ailleurs, le projet implique divers professionnels qui peuvent être des comptables, des avocats, des agents immobiliers et bien d’autres. Le plus simple serait alors de vous faire accompagner par une agence immobilière qui vous aidera à éliminer les erreurs que vous ne soupçonniez même pas. En tant que professionnelle du domaine, elle sera également en mesure de vous proposer de nombreuses options qui pourront s’avérer intéressantes. Sur ce, la plus grande erreur que vous pourriez commettre serait de remettre en cause l’importance des services que ces professionnels peuvent fournir. En passant, le fait de procéder vous-mêmes à ces démarches fastidieuses vous fera perdre du temps.

Les erreurs courantes à ne pas commettre

Maintenant que vous êtes prêt à acheter un local commercial, veillez à ce que les erreurs qui vous paraissent moindres ne freinent pas votre activité. En même temps, veillez à ce que celles-ci ne présentent pas des impacts négatifs sur la rentabilité. Pour ce faire, prenez le temps d’étudier les besoins de votre futur locataire selon son activité.

Avec l’explosion du commerce électronique ces dernières années, les boutiques ne fonctionnent plus aussi bien que dans le passé. Ainsi, l’important est de garantir que l’emplacement de votre local permet à votre locataire d’être plus concurrent. Une fois de plus, l’emplacement du local commercial sera à examiner de près, étant le responsable du 90 % de la rentabilité de l’activité.

Concernant le bail, il convient mieux de rédiger le contrat avec le locataire. Par la même occasion, assurez-vous que les conditions sont favorables pour les deux parties. Bref, avant d’investir dans le local, n’oubliez surtout pas de consulter le bail et de vérifier entre autres que les vacances locatives y sont clairement mentionnées.

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